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Qué es mejor, un crédito hipotecario en pesos o en UDIs

Entre las muchas preguntas que podemos hacernos sobre los detalles de los créditos hipotecarios, esta aparece de manera frecuente entre la audiencia. La razón es que existen 3 modalidades de financiamiento para vivienda: en pesos, salario mínimo (SVM) y Udis, lo cual suele prestarse a confusiones habituales.

Mientras que en el pasado las personas no contaban con mucho acceso a esta clase de préstamos, hoy en día es lo contrario. De hecho, hay tantas opciones que resulta todo un reto escoger la tasa de interés más adecuada. Para aclarar un poco nuestra interrogante inicial, daremos un poco de luz sobre estas modalidades.

La dinámica de los préstamos hipotecarios en UDIs

Aunque en otro artículo hemos abarcado lo que son las Udis, no profundizamos su relación con el tema hipotecario. En función de que no pierdas el hilo de esta discusión, te recordamos que dichas unidades de inversión son instrumentos que dependen de la proyección estimada de la inflación por parte de los organismos que rigen la economía nacional.

Hipotecas en pesos o en UDIsLas UDIs fueron introducidas al sistema financiero como una medida de protección al consumidor durante la crisis inflacionaria del 95-96. Ya que las tasas de interés variable subieron de forma dramática, muchas personas no podían asumir las mensualidades. Por ende, se usaron como un indicador para bajar las cuotas.

Como estas unidades de inversión estaban diseñadas para controlar la devaluación, muchos clientes pudieron migrar sus hipotecas bajo este esquema. Si bien esta modalidad no tiene el mismo impacto en la actualidad, existen Sofoles y otras entidades que ofrecen esta opción para darte acceso a un financiamiento mayor.

El hecho de elegir un préstamo hipotecario en Udis significa que debes pagar el monto equivalente en pesos del valor que tienen en el mercado. Por ejemplo, si las mensualidades corresponden a 1,000 unidades de inversión y su precio actual es de 5.5 pesos, entonces te tocaría abonar $5,500.

Dificultades relacionadas con las hipotecas en Udis

El problema principal con los créditos hipotecarios en unidades de inversión es que cuesta un poco entender su funcionamiento al comienzo. Aunque empiezas con una mensualidad más baja, el saldo en pesos sube durante los primeros 2 años, lo cual confunde a la gente porque piensan que tienen una deuda mayor de la que deberían.

Esto se explica de la siguiente manera: el comportamiento de este financiamiento es como una loma. Como tu cuota inicial es menor, no cubre en su totalidad la deuda que genera el crédito. Esto se convierte en pago implícito de intereses más capital, haciendo crecer el saldo insoluto al principio. Una vez que pagues los intereses debido a una mensualidad mayor, viene la etapa descendente hasta finiquitar el compromiso.

Por otra parte, los préstamos hipotecarios que utilizan como referencia el SVM y las Udis poseen lo que se conoce como tasa mixta. Esto quiere decir que tienen un componente fijo y otro variable. En la práctica, te dan una tasa fija para el plazo del financiamiento y una variable (inflación) que se debe agregar para poder comparar las tasas en pesos.

En última instancia, la mayor ventaja de esta modalidad es que puedes conseguir más dinero con un mismo nivel de ingreso. La dificultad para manejar este tipo de hipoteca está en que al principio los pagos son más altos y, como tu salario no crece al mismo ritmo de la inflación, esta condición puede afectar tu nivel de liquidez para afrontar la deuda.

Préstamos hipotecarios en pesos

A diferencia del esquema anterior, los créditos en pesos se han convertido en el modelo estándar de la banca tradicional. Primero porque no están sujetos a un indicador que tiene la tendencia a subir (inflación o SVM) y segundo porque tienen un CAT promedio que te permite calcular cuánto es lo que vas a pagar al final del plazo.

Hipoteca Perfiles
Hipoteca Perfiles
  • Interés: 9.90%
  • Plazo máximo: 20 años
Hipoteca Santander
Hipoteca Santander
  • Interés: 9.79%
  • Plazo máximo: 20 años
Hipoteca CrediResidencial
Hipoteca CrediResidencial
  • Interés: 10.50%
  • Plazo máximo: 20 años
Hipoteca Bancomer Fija
Hipoteca Bancomer Fija
  • Interés: 9.90%
  • Plazo máximo: 20 años
Hipoteca Fuerte
Hipoteca Fuerte
  • Interés: Desde 9.45%
  • Plazo máximo: 20 años

La diferencia fundamental es que puedes conseguir un financiamiento menor con respecto a tu nivel de ingresos, pero con una tasa fija. Esto quiere decir que vas a conocer durante la vida del crédito lo que tienes que desembolsillar cada mes. Esta ventaja facilita que organices mejor tus finanzas personales y genera más confianza.

Los expertos indican que se trata de una modalidad más conservadora porque el saldo insoluto va decreciendo desde el comienzo. No existe la percepción de que se tiene una deuda mayor de la contratada inicialmente porque baja de manera constante. Además, si tus ingresos mejoran con el tiempo, cuentas con mayor capacidad de pago para amortizar sin dificultades o con anticipación.

Nuestra evaluación sobre créditos hipotecarios en Udis o pesos

En el fondo nos parece injusto afirmar que una modalidad es peor que la otra porque cada una tiene sus pros y contras. Lo que resulta más apropiado es evaluar las condiciones específicas del cliente para tomar una decisión. Los escenarios que se ajustan a estos esquemas son:

  • El salario te alcanza. Si con lo que ganas puedes conseguir la cantidad que necesitas para comprar la vivienda que quieres, entonces un préstamo en pesos es la mejor opción. Así, la tasa fija te protege de una baja de ingresos y siempre puedes mejorar las condiciones con otra institución cuando tu sueldo aumente.
  • Los ingresos son insuficientes. Si tu sueldo no es suficiente para adquirir la vivienda de tus sueños, te recomendamos la opción en Udis o SVM. Esta situación es ideal para aprovechar las condiciones que ofrecen Sofoles o entes gubernamentales como el Infonavit o Fovissste. Pero tus cuotas dependerán de los cambios en los valores de inflación o el salario mínimo.

En resumen, todo se reduce al perfil que tengas y si quieres arriesgarte con un crédito hipotecario en Udis debido a tu situación financiera. Lo que no puedes dejar de hacer es buscar la opción que más se ajuste a tu capacidad de pago.

Para ello cuentas con la inestimable ayuda del buscador/comparador de Busconómico. Con esta poderosa herramienta, puedes evaluar con calma los préstamos hipotecarios de diversos bancos y Sofoles para conseguir el más conveniente.


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